Современный рынок недвижимости давно вышел за пределы локальных границ. Сегодня житель условного Новосибирска может без особых проблем инвестировать в курортную недвижимость Сочи, а инвестор из Владивостока — приобретать квартиру в строящемся жилом комплексе Москвы или Санкт-Петербурга. Главным драйвером таких процессов, помимо желания сохранить и приумножить капитал, стало развитие цифровых технологий. Дистанционные сделки превратились из экзотики в повседневную практику. Однако вместе с удобством возник и главный вопрос, волнующий каждого инвестора: стоит ли доверять дистанционному осмотру квартиры, или же покупка вслепую — это билет в лотерею с непредсказуемым финалом?

Почему инвесторы выбирают дистанционный формат

Инвестиции в недвижимость других регионов имеют под собой веские экономические обоснования. Во-первых, это диверсификация рисков. Рынок недвижимости в родном городе может стагнировать, в то время как в других регионах наблюдается бурный рост из-за развития инфраструктуры, туризма или притока населения. Во-вторых, покупка жилья в крупных мегаполисах приносит более высокую и стабильную арендную доходность.

Именно здесь на сцену выходит дистанционный формат. Физические поездки в другой город для просмотра каждого варианта — это огромные затраты времени и денег. Перелеты, проживание в гостиницах, отгулы на работе — все это снижает потенциальную рентабельность инвестиций. В эпоху скоростного интернета риэлторы и застройщики предлагают провести осмотр объекта по видеосвязи, обещая «эффект полного присутствия». На первый взгляд, это идеальное решение, однако дьявол, как всегда, кроется в деталях.

Иллюзия присутствия: что скрывает объектив камеры

Риэлтор или продавец, проводящий видеоэкскурсию по квартире, всегда преследует одну цель — продать объект. И даже если он не имеет прямого намерения вас обмануть, технические особенности видеосвязи играют на руку продавцу, скрывая множество критически важных недостатков.

1. Искажение пространства и света. Камеры современных смартфонов оснащены широкоугольными объективами. Они визуально расширяют пространство, из-за чего крошечная кухня площадью 5 квадратных метров на экране телефона может казаться вполне просторной светлой комнатой. Кроме того, видеочаты часто сжимают качество картинки, сглаживая неровности стен, пятна на потолке или изношенность напольного покрытия.

2. Отсутствие запахов. Это один из главных подводных камней дистанционного осмотра. Через экран смартфона невозможно почувствовать удушливый запах сырости из подвала, стойкое амбре от домашних животных предыдущих хозяев, сигаретный дым, въевшийся в обои, или «аромат» неисправного мусоропровода в подъезде. Выведение таких запахов может потребовать капитального ремонта с заменой стяжки пола.

3. Звукоизоляция и акустический комфорт. Во время видеозвонка вы слышите только голос риэлтора. Вы не сможете оценить, насколько хорошо слышно соседей за стеной, гудит ли лифт при движении и не доносится ли в открытое окно грохот от проходящих поездов или оживленной автомагистрали, скрытой за деревьями.

4. Тактильные ощущения и проверка коммуникаций. Дистанционно невозможно проверить напор воды в кране (особенно на верхних этажах), оценить, не дует ли из закрытых пластиковых окон, проверить работу вентиляции приложив лист бумаги к решетке, и почувствовать, насколько скрипит паркет при ходьбе.

Скрытые риски и человеческий фактор

Помимо физических характеристик самой квартиры, дистанционная покупка несет в себе колоссальные риски, связанные с окружением объекта и юридической чистотой сделки. Продавец покажет вам ухоженную придомовую территорию, но никогда не повернет камеру в сторону стихийной свалки за углом или шумной пивной точки на первом этаже.

Карты и панорамы улиц в интернете часто бывают неактуальными. На Яндекс Стрит Вью вы можете видеть пустырь, а в реальности там уже началась круглосуточная стройка нового торгового центра, которая лишит ваших будущих арендаторов сна на ближайшие два года.

Также не стоит забывать о мошенничестве. Как отмечает источник, покупка иногородней недвижимости таит в себе множество неочевидных угроз, включая риск столкнуться с подставными агентами, фейковыми квартирами (которые сдаются посуточно, а выдаются за продаваемые), и сложными схемами с доверенностями.

Разница между первичным и вторичным рынком

Степень доверия к дистанционному осмотру должна напрямую зависеть от типа недвижимости, которую вы приобретаете.

Новостройки (Первичный рынок). Если вы покупаете квартиру от надежного, крупного застройщика (особенно на этапе котлована или предчистовой отделки), дистанционным форматом можно смело пользоваться. В данном случае осматривать, по сути, нечего — вы покупаете проект, локацию и репутацию девелопера. Технологии 3D-туров, макеты жилых комплексов и онлайн-трансляции со строительной площадки дают исчерпывающую информацию. Здесь важнее изучить градостроительный план и историю застройщика.

Вторичный рынок. Это совершенно иная история. Каждая квартира на «вторичке» имеет уникальную историю эксплуатации, износ коммуникаций и особенности соседей. Доверять исключительно дистанционному видеоосмотру при покупке вторичного жилья — крайне беспечный шаг для инвестора. Вероятность купить «кота в мешке» стремится к максимуму.

Как минимизировать риски, если нет возможности приехать?

Если покупка вторичного жилья в другом городе необходима, а приехать лично нет абсолютно никакой возможности, инвестицию можно обезопасить, применив комплексный подход к дистанционной оценке.

• Режиссура видеозвонка должна быть вашей. Никогда не соглашайтесь на заранее записанные видеоролики — на них всегда смонтировано только самое лучшее. Требуйте прямого эфира. Просите агента показать конкретные вещи: открыть воду во всех кранах, показать вид из каждого окна, выйти в подъезд, спуститься на первый этаж, показать состояние распределительного щитка и почтовых ящиков. Попросите заглянуть под ванну и раковину, чтобы убедиться в отсутствии плесени и потеков труб.
• Наймите независимого эксперта-приемщика. Это стоит в десятки раз дешевле билетов на самолет. В любом крупном городе есть компании, занимающиеся строительной экспертизой и приемкой квартир. За небольшую плату специалист с тепловизором, газоанализатором, лазерным уровнем и наметанным глазом приедет на объект, проверит всё от кривизны стен до работы вытяжки и составит для вас подробный независимый акт с фотоотчетом.
• Привлеките локального риэлтора для представления ваших интересов. Найдите специалиста в городе покупки, который будет работать на вас, а не на продавца. Местный профессионал знает историю районов, репутацию управляющих компаний в конкретных домах и сможет дать объективную оценку ликвидности объекта.
• Тщательная юридическая проверка. Дистанционный осмотр должен обязательно подкрепляться дистанционной, но максимально глубокой проверкой документов через независимых юристов. Проверка истории перехода прав, наличия неузаконенных перепланировок и долгов по ЖКХ не требует личного присутствия, но является критически важной.

Выводы

Резюмируя вышесказанное, можно утверждать, что безоговорочно доверять дистанционному осмотру квартиры, особенно на вторичном рынке, категорически нельзя. Видеокамера — это отличный инструмент для того, чтобы провести первичный отсев вариантов. Она поможет отбраковать откровенно непригодные объекты и сократить список потенциальных инвестиций до 2-3 лучших квартир.

Однако принимать финальное решение о вложении миллионов рублей, основываясь исключительно на картинке в экране смартфона, — неоправданный риск. Дистанционные сделки — это наше настоящее и будущее, но они требуют делегирования полномочий. Если вы инвестируете в другой город удаленно, вашими «глазами», «ушами» и «обонянием» должен стать не заинтересованный в быстрой продаже продавец, а нанятый вами независимый технический специалист или доверенный представитель. Только симбиоз цифровых технологий и независимой физической проверки на местах делает дистанционные инвестиции в иногороднюю недвижимость по-настоящему надежным и прибыльным инструментом.